Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo lãi ròng, với mức 20% khiến nhiều ý kiến lo ngại sẽ làm thị trường vốn đã trầm lắng càng thêm khó khăn. Dù hướng tới minh bạch và chống đầu cơ, chính sách này được cho là chưa phù hợp khi thiếu dữ liệu giao dịch đầy đủ và lộ trình thực thi rõ ràng.
Chính sách thuế mới chưa phù hợp với giai đoạn thị trường trầm lắng
Trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), Bộ Tài chính đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) dựa trên phần lãi ròng, tức phần chênh lệch giữa giá bán trừ đi giá mua và các chi phí liên quan. Theo đó, thuế suất áp dụng là 20% trên phần thu nhập tính thuế, tính theo từng lần chuyển nhượng.
Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, thuế sẽ được tính trực tiếp trên giá bán với mức thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ: 10% nếu thời gian sở hữu dưới 2 năm; 6% cho từ 2 đến dưới 5 năm; 4% cho từ 5 đến dưới 10 năm; 2% nếu nắm giữ trên 10 năm hoặc tài sản là thừa kế.
Về mặt nguyên tắc, đây là bước cải cách tích cực nhằm hạn chế đầu cơ ngắn hạn, thúc đẩy thị trường minh bạch hơn và tạo cơ sở dữ liệu đầy đủ về giá vốn thực tế. Việc người chuyển nhượng phải kê khai rõ chi phí đầu vào cũng góp phần ngăn chặn tình trạng khai thấp giá bán để trốn thuế vốn là “vùng xám” lâu nay trong thị trường nhà đất.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cảnh báo rằng chính sách này, nếu triển khai trong giai đoạn hiện nay, có thể mang lại tác dụng ngược. Khi thị trường đang trong trạng thái “đóng băng cục bộ”, thanh khoản thấp, giá giảm mà vẫn khó bán, việc tăng gánh nặng thuế sẽ khiến tâm lý nhà đầu tư thêm dè dặt, đẩy thị trường rơi vào vòng xoáy trì trệ sâu hơn.
Một khảo sát gần đây do batdongsan.com.vn thực hiện với hơn 1.000 người dùng cho thấy 59% số người mua BĐS hiện nay chủ yếu nhằm mục đích đầu tư, không phải để ở. Trong đó, phần lớn cho biết sẵn sàng bán tài sản trong vòng một năm nếu thấy cơ hội sinh lời. Điều này phản ánh xu hướng đầu tư ngắn hạn đang chiếm ưu thế và đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì dòng chảy vốn cho thị trường.
Việc áp dụng thuế suất cao với các trường hợp sở hữu ngắn hạn, dù mang mục đích hạn chế đầu cơ, nhưng cũng đồng thời làm triệt tiêu động lực đầu tư hợp pháp, khiến dòng vốn có xu hướng dịch chuyển sang các kênh khác ít rủi ro hơn như vàng, chứng khoán hoặc gửi tiết kiệm là những lĩnh vực đang có tín hiệu phục hồi tốt hơn.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, nhận định đây là một chính sách có tầm nhìn dài hạn, song lại chưa thật sự phù hợp trong bối cảnh thị trường đang yếu ớt, lực cầu suy giảm và niềm tin chưa phục hồi. Việc điều chỉnh thuế suất đột ngột, nếu thiếu thông tin truyền thông đầy đủ và không có lộ trình rõ ràng, sẽ tạo ra tâm lý lo ngại, thậm chí phản ứng tiêu cực từ người dân.
“Theo tôi, việc đánh thuế cần được thực hiện có lộ trình, không thể áp dụng ngay vào thời điểm này. Nếu đưa ra không đúng lúc, chính sách sẽ khiến thị trường bất động sản càng thêm trầm lắng, lượng giao dịch suy giảm sâu, kéo theo hệ lụy đối với nhiều ngành nghề liên quan và cả nền kinh tế” – ông Điệp nhấn mạnh.
Thực tế cho thấy, sau giai đoạn siết tín dụng, siết pháp lý và thanh lọc thị trường, BĐS vẫn chưa kịp phục hồi thì việc áp thêm gánh nặng thuế có thể là “cú bồi” khiến thị trường rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài. Điều cần thiết lúc này không phải là thắt chặt, mà là hỗ trợ và tạo điều kiện để thị trường tự tái cấu trúc và hồi phục dần theo quy luật.
Cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ, minh bạch và đồng bộ
Vị chuyên gia này nhận định rằng, để áp dụng hiệu quả phương pháp tính thuế dựa trên phần lãi ròng, trước hết cần xây dựng một hệ thống dữ liệu đầy đủ và minh bạch về lịch sử giao dịch bất động sản.
Hệ thống này phải ghi nhận rõ giá mua, thời điểm giao dịch, lịch sử sở hữu và các khoản chi phí liên quan có thể khấu trừ. Bên cạnh đó, người nộp thuế cần được hướng dẫn cụ thể về các loại hóa đơn, chứng từ hợp lệ để chứng minh chi phí đầu tư, sửa chữa, môi giới, thuế phí… nhằm tránh tranh cãi trong quá trình tính thuế.
Việc triển khai chính sách cũng cần đồng bộ với các quy định về đất đai, nhà ở và dựa trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại. Hệ thống đăng ký, quản lý và chuyển nhượng bất động sản cần được số hóa toàn diện, cho phép cơ quan thuế truy cập và xác định đầy đủ các thông tin liên quan đến tài sản, từ giá trị gốc, thời gian nắm giữ cho tới mục đích sử dụng. Chỉ khi có một cơ sở dữ liệu thống nhất và chính xác, việc thu thuế mới đảm bảo công bằng, minh bạch và tránh gây phiền hà cho người dân.
Chia sẻ với báo chí, luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), cho rằng đề xuất mức thuế 20% ngay lập tức tạo cảm giác nặng nề cho người dân, đặc biệt trong bối cảnh nhiều người chưa hiểu rõ đây là mức thuế đánh vào phần lãi thuần chứ không phải trên toàn bộ giá trị chuyển nhượng.
Khi thông tin chưa rõ ràng, cơ sở dữ liệu chưa minh bạch, người bán sẽ ngần ngại kê khai vì sợ sai sót, hoặc vì không có đủ giấy tờ hợp lệ chứng minh chi phí đầu vào. Trong tâm lý lo ngại bị truy thu hoặc xử phạt, họ có xu hướng tạm ngừng giao dịch để chờ hướng dẫn rõ ràng hơn từ cơ quan chức năng.
Không chỉ người bán, người mua cũng chịu ảnh hưởng gián tiếp. Khi bên chuyển nhượng tính toán gánh nặng thuế vào giá bán, chi phí mua nhà đất sẽ tăng lên, làm suy giảm khả năng tiếp cận của người dân, đặc biệt là nhóm mua ở thực hoặc đầu tư nhỏ lẻ. Tình trạng này sẽ khiến thị trường vốn đã trầm lắng nay lại thêm thận trọng, thanh khoản có nguy cơ tiếp tục lao dốc.
Luật sư Tuấn nhấn mạnh, để chính sách thuế mới thực sự đi vào cuộc sống, Nhà nước cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản thống nhất, liên thông từ trung ương đến địa phương.
Dữ liệu cần được số hóa, công khai và dễ dàng tra cứu, bao gồm các thông tin như giá mua, giá bán, thời điểm giao dịch, lịch sử chuyển nhượng, mục đích sử dụng và tình trạng pháp lý của tài sản.
Chỉ khi các thông tin này được xác lập đầy đủ và tin cậy, cả cơ quan thuế lẫn người dân mới có thể yên tâm thực hiện nghĩa vụ tài chính một cách chính xác, thuận lợi và minh bạch.
Ngoài ra, việc phối hợp giữa cơ quan thuế, cơ quan đăng ký đất đai, chính quyền địa phương và các sàn giao dịch bất động sản cũng cần được tăng cường nhằm đảm bảo dữ liệu được cập nhật thường xuyên và đồng nhất.
Đồng thời, cần có lộ trình áp dụng rõ ràng, kết hợp với tuyên truyền, tập huấn cho cả cán bộ thực thi và người dân để chính sách không chỉ đúng về lý mà còn hợp về tình.
