Môi giới bất động sản “thời loạn”
Nhìn môi giới – biết thị trường. Câu nói cửa miệng của những nhà đầu tư nước ngoài khi muốn tìm kiếm cơ hội kinh doanh hay đầu tư bất động sản (BĐS) ở một thị trường mới.
Không thể phủ nhận những nỗ lực trong nhiều năm qua của các cấp quản lý. Việc công nhận người hành nghề môi giới BĐS là một nghề, được cụ thể hóa bằng quyết định 153/2007/ND-CP ban hành 15/10/2007 của Chính Phủ, trong đó có các quy định chi tiết về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới địa ốc.
Nhân viên môi giới “xuống đường” tìm khách hàng
Tuy nhiên, sau 12 năm quyết định có hiệu lực, bức tranh môi giới ở thị trường địa ốc hiện nay ra sao? Tất cả chỉ dừng lại ở mức độ hình thức hoặc quản lý… nửa vời. Chính vì sự quản lý lỏng lẻo, nửa vời này đã gây ra một môi trường hành nghề môi giới chụp giựt, lừa đảo, chiêu trò đủ kiểu, lợi ích nhóm, gây nhiễu loạn thị trường, quảng cáo sai sự thật…
Chỉ tội cho những doanh nghiệp, những người hành nghề chân chính có tâm với nghề BĐS. Họ như những cách chim đơn độc, đang phải chống chọi với muôn vàn cạm bẫy và bất lực nhìn thị trường BĐS bị xâu xé, tranh giành, làm giá, tung hứng và chà đạp lẫn nhau chỉ vì chữ… tiền.
Môi giới BĐS, anh là ai?
Ai cũng có thể nhận mình là người môi giới BĐS: anh xe ôm, chị bán café, các bạn phát tờ rơi dự án ở các trục đường, nhân viên bán dự án căn hộ, đất nền… Ai ai cũng nhận mình là môi giới BĐS, nhưng thử hỏi có bao nhiêu người hành nghề hiện nay có chứng chỉ hành nghề? Bao nhiêu người đã bị xử phạt theo Điều 38 của Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định về người hành nghề môi giới, định giá không có chứng chỉ hành nghề? Cơ quan nào đang quản lý những người hành nghề môi giới BĐS? Quản lý ra sao? Các biện pháp chế tài là gì? Đó là những câu hỏi nhức nhối chưa có lời giải!
Văn phòng môi giới “chui” khi sốt đất
Môi giới BĐS là một nghề không phải ai cũng làm được. Ở các nước phát triển, để được cấp chứng chỉ hành nghề là cả một quá trình nhiêu khê, mất nhiều thời gian và có rất nhiều điều kiện như: Hồ sơ cá nhân trong sạch (personal clean profile), tốt nghiệp tối thiểu tú tài, phải được qua đào tạo môi giới ở các học viện, cơ sở giáo dục do chính phủ tiểu bang, liên bang cấp phép, phải được học thật, thi thật và cuối cùng là phải được tuyên thệ (sworn) trước khi nhận chứng chỉ hành nghề.
Nhận được chứng chỉ hành nghề chỉ là điều kiện cần nhưng chưa đủ. Họ còn phải tham gia vào các tổ chức, các công ty bất động sản để được đào tạo thêm (Additional training) theo từng văn hóa, quy chế hoạt động của mỗi doanh nghiệp. Tối thiểu cũng mất cả tháng trời. Thêm ba tháng thực tập trước khi họ trở thành một broker độc lập.
Người hành nghề môi giới địa ốc ở các nước thật đa dạng. Họ đến từ nhiều thành phần khác nhau của xã hội như luật sư, chuyên gia phân tích tài chính, kỹ sư, môi giới chứng khoán và những người yêu thích, đam mê BĐS.
Vậy, hiểu như thế nào là một broker độc lập? Broker độc lập là người phải “tự xử” từ A-Z từ một sản phẩm mới tham gia thị trường đến người thụ hưởng; là người đại diện cho cả bên mua và bên bán để làm cầu nối cho một giao dịch thành công. Để làm được điều này không phải dễ dàng nếu không có chuyên môn, kiến thức và kỹ năng.
Họ phải tự thực hiện tất cả các khâu như phân tích thị trường, tìm kiếm sản phẩm, lên kế hoạch tiếp cận sản phẩm, thương lượng với người bán nhà để nhận hợp đồng môi giới, thẩm định giá tài sản, thỏa thuận giá bán, tư vấn thiết kế và sửa chữa nhà (home renovation), tư vấn và gặp gỡ khách hàng bên mua nhà, đàm phán thương lượng cho cả hai bên để tìm tiếng nói chung, hoàn tất thủ tục pháp lý, làm cầu nối của ngân hàng để hỗ trợ người mua nhà và cuối cùng là chăm sóc khách hàng trọn đời sau một giao dịch thành công.
Có cần định danh lại nghề này hay không vẫn là câu hỏi luôn trăn trở! Không thể đánh đồng những người hành nghề chân chính, có tâm mà họ đã đổ bao công sức để học hành, nâng cao kiến thức với mong muốn góp phần vào một thị trường BĐS lành mạnh, chuyên nghiệp và phát triển. Phải phân biệt rõ giữa nhân viên tư vấn bán hàng dự án, đất nền, “cò nhà đất” với người môi giới BĐS (Real estate broker) thực thụ. Đừng lạm dụng, gán ép cho một ngành nghề còn non trẻ và rất đáng tôn trọng tại Việt Nam.
Vai trò của các cơ quan quản lý
Thật ngạc nhiên khi giáo trình đào tạo BĐS từ năm 2007 đến nay vẫn còn sử dụng, chưa được cập nhật! Sự phát triển của thị trường BĐS như vũ bão sau 12 năm có quá nhiều sự khác biệt so với năm 2007. Việc thay đổi, cập nhật giáo trình là điều tất nhiên để bắt kịp sự chuyển động của thị trường qua thực tiễn.
Con số hơn 90% người hành nghề không có chứng chỉ hành nghề là con số đáng báo động. Qua thống kê này cũng đủ thấy sự buông lỏng trong quản lý và chưa có những biện pháp chế tài, khắc phục từ những cơ quan chức năng?
“Vậy giải pháp nào có thể giải quyết được “vấn nạn” này? Tất nhiên, để có một môi trường lành mạnh và dần đi vào nề nếp của nghề môi giới địa ốc, còn rất nhiều việc cần thay đổi. Chỉ xin có một vài gợi ý sau:
1. Nên có thông báo và truyền thông đến cộng đồng nói “không” với người không có chứng chỉ hành nghề khi họ có nhu cầu liên quan đến BĐS.
2. Rà soát lại những đơn vị được cấp giấy phép đào tạo hiện nay trên cả nước nhằm phát hiện những đơn vị không đủ điều kiện đào tạo và có xu hướng “thương mại hóa” việc cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học.
3. Cập nhật ngay giáo trình đào tạo môi giới BĐS cho phù hợp với thực tế.
4. Nên chăng có con số cụ thể những người hành nghề không giấy phép trên toàn quốc? (điều này thật sự không khó)
5. Phạt thật nặng những người hành nghề không có giấy phép hành nghề.
6. Hợp đồng giao dịch BĐS chỉ có giá trị khi có chủ thể thứ ba là công ty BĐS và người hành nghề có mã số hành nghề trên giấy phép được ghi trong hợp đồng.
7. Kiểm tra thường xuyên, định kỳ và vào cuộc quyết liệt của các cơ quan quản lý mới hy vọng cải thiện được tình trạng người hành nghề “lụi” như hiện nay.
Thị trường BĐS không thể phát triển lành mạnh, chuyên nghiệp nếu như không có sự vào cuộc quyết liệt của các cấp quản lý nhằm lập lại trật tự, kỷ cương cho ngành môi giới BĐS. Hãy trả lại cho những người hành nghề chân chính, chuyên nghiệp sự tôn trọng của cộng đồng. Hãy vì một hình ảnh đẹp trong mắt những nhà đầu tư nước ngoài, những người có nhu cầu với BĐS có lòng tin vào một ngành nghề không thể thiếu cho sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam.
Huỳnh Anh Dũng
Giảng viên CRS – Hoa Kỳ Hiệu trưởng trường đào tạo
