Khó có sóng giao dịch đất nền trong 2025
Các chuyên gia cho rằng thị trường đất nền sẽ duy trì đi ngang trong năm 2025, dù có thể xuất hiện những cơn sốt nóng cục bộ.
Nhận định về thị trường đất nền trong năm 2025, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết nguồn cung phân khúc này dự kiến tăng nhưng khó có sự đột biến. Cụ thể, khoảng 3.000-3.500 nền đất chào bán, tập trung chủ yếu tại các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Những khu vực còn lại như TP HCM, Bà Rịa -Vũng Tàu, Cần Thơ vẫn duy trì tình trạng khan hiếm.
Ông Thắng cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản đang hạn chế việc phát triển dự án đất nền ở khu vực phường, quận thuộc đô thị loại III trở lên, điều này trực tiếp làm giảm nguồn cung và khiến các dự án mới triển khai phải dịch chuyển ra khu vực xa dân cư hơn (ở các xã hoặc đô thị loại IV trở xuống). Nếu có quỹ đất đẹp, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển các phân khúc mang lại lợi nhuận tốt và an toàn hơn như chung cư, nhà liền thổ. Vị trí xa trung tâm ảnh hưởng đến sức cầu, giao dịch chung của phân khúc này, nhất là khi tâm lý nhà đầu tư vẫn còn yếu.
Với thị trường thứ cấp, nhà đầu tư có quỹ đất đẹp đang ôm kỳ vọng giá ‘bùng nổ” khi áp dụng bảng giá đất mới (từ năm 2026). Vậy nên nửa đầu năm nay, rất ít nhà đầu tư thoát hàng, nếu có cũng sẽ “hét giá” khá cao.
“Trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn chưa hồi phục, đất bán giá cao khó lòng được hấp thụ. Giao dịch vì vậy nhiều khả năng tiếp tục đi ngang trong năm nay”, ông Thắng dự báo.
Đồng quan điểm, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Đat Xanh Services, cho rằng sẽ chưa có chuyển biến lớn với phân khúc đất nền trong nửa đầu năm nay. Sức nóng đất nền các thị trường phía Bắc sẽ hạ nhiệt còn thị trường phía Nam vẫn trầm lắng, trong khi khu vực miền Trung và Tây Nam Bộ vẫn diễn biến đi ngang về cả thanh khoản và nguồn cung.
Bất động sản khu Tây TP HCM với các khu đất nền, đất nông nghiệp; tháng 11/2024. Ảnh: Quỳnh Trần
Phân tích sâu hơn, chuyên gia của Đat Xanh Services cho biết, năm nay cả nước dự kiến có khoảng 43.300 sản phẩm bất động sản mới chào bán, trong đó loại hình căn hộ chiếm 70%, còn lại là nhà liền thổ, nghỉ dưỡng và đất nền chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ, chưa đến 5%. Nguồn cung vẫn là ẩn số khi rất ít chủ đầu tư lên kế hoạch phát triển dự án mới. Một số dự án hiện hữu mở bán thời gian qua cũng gặp khó khăn về thanh khoản nên nhiều doanh nghiệp thận trọng, chọn quan sát và chưa có nhiều kế hoạch công bố dự án mới. Về phía người mua, bài học sau 2 năm “cắt lỗ” đất nền cũng khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, không còn nhẹ dạ với những đồn đoán, bơm thổi đất nền như trước.
Bà Liên dự báo trong nửa đầu năm nay, thị trường này vẫn sẽ trầm lắng chưa nhộn nhịp, nhưng cuối năm khả năng sẽ có chuyển biến tích cực hơn, nhất là những tháng cuối năm trước khi bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ năm 2026.
Còn theo chuyên gia bất động sản Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty bất động sản Tín Thành, về mặt tích cực, thị trường đất nền đang đón những thay đổi theo hướng tốt hơn từ hành lang pháp lý mới. Luật Đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản sửa đổi đang giúp quy trình rõ ràng hơn, giảm rủi ro về pháp lý cho doanh nghiệp và người mua. Luật mới hạn chế những chủ đầu tư ăn xổi, loại nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn ra khỏi cuộc chơi, đưa thị trường về đúng bản chất “năng lực và tầm nhìn dài hạn sẽ quyết định thành công”.
Tuy nhiên, quy định mới cũng siết chặt quỹ đất phát triển ở nhiều địa phương, dẫn đến nguồn cung khan hiếm, nhất là dự án có vị trí đẹp, gần trung tâm. Ngoài ra phân khúc này thiên về đầu tư, đầu cơ nên việc chính phủ có thể áp dụng các loại thuế tài sản, thuế bất động sản để trống hay tăng thuế giao dịch sẽ kéo theo chi phí đầu tư và nắm giữ đất nền tăng đáng kể, đồng thời làm giảm tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn với nhà đầu tư. Việc kiểm soát chuyển nhượng, áp giá thị trường và pháp lý rõ ràng hơn sẽ giảm dòng tiền đầu cơ vào loại hình này, tất yếu cũng tác động đến thanh khoản chung.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định sau giai đoạn điều chỉnh 2022–2024, thị trường đất nền thường có xu hướng phục hồi theo chu kỳ. Tuy nhiên, sự phục hồi này thường không đồng đều giữa các khu vực và phụ thuộc lớn vào yếu tố hạ tầng, nhu cầu thực và tính pháp lý. Theo đó, nửa đầu năm đất nền vẫn chưa có nhiều thay đổi tích cực, phải gần cuối năm 2025 thanh khoản thị trường mới khả quan hơn khi mọi hoạt động đi vào quỹ đạo và các dự án hạ tầng trọng điểm đẩy nhanh tiến độ”, ông Tuấn cho hay.
Bàn về câu chuyện liệu có sốt giá đất nền khi các đô thị lớn siết phân lô và ăn theo tác động từ bảng giá đất, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, có khả năng xuất hiện những đợt tăng nhiệt nhẹ mang tính cục bộ, ngắn hạn tại một vài khu vực, nhưng rất khó để có cơn sốt giá đất nền toàn diện như năm 2022.
Lý do là khối ngân hàng vẫn sẽ thận trọng trong việc cho vay các loại hình bất động sản đầu tư, nhất là ở các thị trường tỉnh từng nóng sốt cục bộ. Sự thay đổi trong hành vi đầu tư (ưu tiên dự án có quy hoạch rõ ràng, có tiện ích) sẽ khiến đất nền phân lô tự phát hết đất sống, nhà đầu tư sẽ ưu tiên các khu vực có kết nối hạ tầng tốt, tiềm năng phát triển kinh tế và dịch vụ rõ ràng. “Rủi ro về tín dụng, niềm tin chưa thực sự phục hồi sẽ khiến thanh khoản thị trường này chậm lại chứ khó có chuyện nóng sốt.
Còn theo ông Đoàn Quốc Duyệt, việc siết phân lô bán nền tại các độ thị lớn sẽ khiến loại hình đất thổ cư, đất nền sổ đỏ hiện hữu gia tăng sức nóng. Giá đất dự kiến có thể tăng và giao dịch khởi sắc, nhất là tại TP HCM và những khu vực có lợi thế hạ tầng do không có nhiều sự lựa chọn và tác động “ăn theo” bảng giá đất mới. “Không loại trừ khả năng sẽ có sóng cục bộ ở những khu vực có quy hoạch hạ tầng lớn hoặc gần các dự án trọng điểm, khu đô thị và khu công nghiệp… nhưng trên bình diện toàn thị trường thì thanh khoản đất nền vẫn sẽ khó khăn”.
Giới chuyên gia đồng thuận quan điểm, 2025 vẫn là năm bản lề với thị trường đất nền và có thể là sang năm 2026, phân khúc này mới thực sự vào nhịp tăng trưởng trở lại.
Phương Uyên
Nguồn : https://vnexpress. net/kho-co-song-giao-dich-dat-nen-trong-2025-4839470.html
