Bạn đọc Đinh Văn Chính (Nam Định) thắc mắc, Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp nào được khuyến khích đầu tư vào đất đai, có gì mới so với luật cũ và những hành vi nào bị cấm?

Phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất là một trong những hoạt động đầu tư vào đất đai được khuyến khích

Trả lời thắc mắc của độc giả, luật sư Lê Văn Kiên (Trưởng văn phòng luật sư Ánh sáng Công lý) cho biết: So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (sau đây gọi là Luật Đất đai 2024) đã bổ sung thêm nhiều trường hợp được Nhà nước khuyến khích đầu tư vào đất đai. Các trường hợp đầu tư ở Luật Đất đai 2024 được nêu cụ thể, rõ ràng hơn luật cũ.

“So với luật cũ, một số lĩnh vực mới được Luật Đất đai 2024 khuyến khích đầu tư vào đất đai như: Nâng cao hiệu quả sử dụng đất; tập trung đất đai để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp quy mô lớn; phát triển văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường; phát triển công trình ngầm”, luật sư Kiên nói.

Theo luật sư Kiên, Luật Đất đai 2024 đã nêu rõ các trường hợp khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực đất đai tại điều 8. Cụ thể:

1. Nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

2. Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; xử lý đất, đất có mặt nước bị ô nhiễm, phục hồi đất bị thoái hóa.

3. Lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất bãi bồi ven sông, ven biển, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy định của Luật này.

4. Tập trung đất đai để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp quy mô lớn.

5. Phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất, phát triển công trình ngầm.

6. Phát triển văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường.

Về quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai, luật sư Kiên cho biết: So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 có thêm một số trường hợp bị nghiêm cấm như hành vi vi phạm chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số hay phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai.

Cụ thể, các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai được Luật Đất đai 2024 quy định tại điều 11, gồm:

1. Lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất.

2. Vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai.

3. Vi phạm chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

4. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định của pháp luật về quản lý đất đai.

5. Không cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin đất đai không chính xác, không đáp ứng yêu cầu về thời hạn theo quy định của pháp luật.

6. Không ngăn chặn, không xử lý hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

7. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

8. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.

9. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc sử dụng đất, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

11. Phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai.

Nguồn: https://www.nguoiduatin.vn/luat-at-ai-2024-11-hanh-vi-bi-cam-va-nhung-viec-uoc-khuyen-khich-a659021.html

Bài viết Luật Đất đai 2024: 11 hành vi bị cấm và những việc được khuyến khích đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Bất Động Sản - Nhà Đất - Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk.

Giấy chứng nhận bất động sản gồm các tên gọi khác nhau như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… được cấp qua các thời kỳ (thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng) ghi tên cá nhân hay hộ gia đình là để phân biệt hình thức sở hữu.

Sổ đỏ đứng tên cá nhân

Loại giấy chứng nhận ghi tên cá nhân (tức ghi rõ tên của một hoặc nhiều người) thì chỉ người (những người) có tên trên giấy chứng nhận mới là chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản được chứng nhận, ngoại trừ trường hợp tài sản được xác định là tài sản chung vợ chồng theo Luật Hôn nhân và gia đình. Thông thường, loại giấy này hay được cấp ở khu vực đô thị.

Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình

Người đứng tên trên giấy chỉ là người đại diện cho hộ gia đình đó (thường là chủ hộ). Tất cả những người có tên trong sổ hộ khẩu gia đình không phân biệt đã thành niên hay chưa thành niên đều có quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản được ghi trên giấy chứng nhận. Cá biệt vẫn có trường hợp hộ gia đình dù chỉ có một người nhưng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức hộ gia đình. Thông thường, loại giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình thường được cấp ở khu vực nông thôn.

Luật Đất đai các năm 1993, 2003 và 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành các luật này đều có quy định về hai hình thức giấy chứng nhận nói trên.

Sổ đỏ cấp cho cá nhân (tức ghi rõ tên của một hoặc nhiều người) thì chỉ người (những người) có tên trên giấy chứng nhận mới là chủ sở hữu. Ảnh minh họa

Thủ tục chuyển nhượng giữa sổ đỏ đứng tên cá nhân và hộ gia đình

Nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu cá nhân của người bán:

Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ cần có sự đồng ý của chủ quyền sử dụng đất đó và đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Nếu vậy thì UBND huyện trả lời bạn là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có những người trong hộ khẩu trước ngày cấp sổ đỏ ký là không đúng theo quy định của pháp luật.

Nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của hộ gia đình:

Trong trường hợp này, người bán chỉ là đại diện đứng tên chủ hộ.

Tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Theo quy định trên, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình nghĩa là tất cả những thành viên trong hộ gia đình đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận và vợ hoặc chồng của những người đó (nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn) đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó.

Trong trường hợp này, UBND huyện yêu cầu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chữ ký của các thành viên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm chuyển nhượng là đúng. Nếu không Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này về nguyên tắc bị vô hiệu.

Nếu muốn chuyển tên từ hộ gia đình sang cá nhân, bạn cần thực hiện các thủ tục gì?

Trong trường hợp bạn muốn đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình cho một cá nhân trong thành viên hộ gia đình đó thì cần có sự đồng ý của các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên trong hộ gia đình. Các thành viên trong hộ gia đình đồng ý tặng, cho phần quyền sử dụng đất cho thành viên hộ gia đình đó. Để thực hiện việc tặng cho, các thành viên có thể đến tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất để thực hiện các thủ tục theo trình tự sau:

Bước 1: Thiết lập văn bản chuyển nhượng hoặc tặng tài sản, tiến hành công chứng, nộp lệ phí

Những người từ 18 tuổi trở lên và người giám hộ (của những người chưa đủ 18 tuổi) có tên trong sổ hộ khẩu đến cơ quan công chứng, chứng thực để thực hiện một trong các giao dịch dưới đây tùy thuộc sự thỏa thuận của các thành viên trong hộ gia đình:

– Hợp đồng chuyển nhượng tài sản;

– Hợp đồng tặng cho tài sản;

– Văn bản xác nhận/cam kết tài sản được ghi trên giấy chứng nhận là tài sản riêng của một cá nhân trong hộ gia đình.

Sau khi văn bản giao dịch được công chứng, chứng thực, người nhận tài sản liên hệ, nộp hồ sơ tại cơ quan tài nguyên môi trường, kê khai và nộp nộp các khoản thuế, phí, lệ phí (nếu thuộc trường hợp phải nộp).

Bước 2: Đăng ký điều chỉnh quyền sử dụng đất tại Phòng Tài Nguyên và Môi Trường cấp Huyện

Sau khi thực hiện việc tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất của các thành viên hộ gia đình cho thành viên hộ gia đình đó, thành viên đó phải đến cơ quan đăng ký đất đai để thực hiện việc sang tên theo quy định của pháp luật.

Theo đó, sau khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, cần nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

Hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất, gồm: Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu); Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (có công chứng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên tặng, cho và bên nhận tặng, cho; Tờ khai lệ phí trước bạ.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 3: Hoàn thành chuyển đổi khi hồ sơ hợp lệ

Như vậy,  khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa vợ chồng, thành viên trong gia đình với nhau phải nắm rõ được ai là người có quyền sử dụng đất;

Không phải mọi thành viên có cùng hộ khẩu là có chung quyền sử dụng đất, nên sẽ không có quyền gì khi thửa đất đó được chuyển nhượng, tặng cho.

Bài viết Sổ đỏ cấp cho cá nhân và hộ gia đình khác nhau thế nào? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Bất Động Sản - Nhà Đất - Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk.