Nghị định 96 quy định một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8, đưa ra 6 biện pháp điều tiết thị trường. Trong đó, cơ quan quản lý có thể điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở; cơ cấu sản phẩm của các dự án nhằm điều chỉnh nguồn cung; gia hạn nộp thuế; hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi hoặc điều hành chính sách tài chính, tín dụng.

Như vậy, so với quy định cũ, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96 đã bổ sung cơ chế điều tiết thị trường địa ốc, nêu rõ vai trò của từng cơ quan liên quan. Theo đó, biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch tăng hoặc giảm trên 20% trong ba tháng hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội.

Biến động trên thị trường được Bộ Xây dựng đánh giá dựa theo chỉ số giá, lượng giao dịch và các chỉ số về kinh tế – xã hội thuộc các lĩnh vực khác liên quan bất động sản.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng quy định mới đã tăng vai trò quản lý của các cơ quan bộ ngành khi địa ốc biến động mạnh. Bởi một thập kỷ qua, hiện tượng một số nhóm nhà đầu cơ và môi giới “tạo sóng, làm giá” diễn ra phổ biến. Song song đó, việc quản lý lỏng lẻo khiến giá bất động sản nhiều khu vực biến động mạnh, gây nhiều hệ lụy, theo ông Thịnh.

Thực tế, 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản trải qua nhiều đợt “sốt nóng” do một số nhóm đầu cơ và môi giới gom hàng, đẩy giá và lướt sóng. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2020-2022, thị trường chứng kiến nhiều đợt tăng giá bất thường, nhất là đất nền vùng ven. Nhiều khu vực huyện ven Hà Nội hay các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên… giá đất tăng cục bộ 40-50% so với trước dịch bệnh.

Ở phân khúc chung cư, giá cũng tăng đột biến. Theo số liệu của hãng dịch vụ, tư vấn bất động sản CBRE, tới cuối năm 2023, giá bán căn hộ tại Hà Nội đã tăng 14,6% theo năm, bằng với mức đã ghi nhận ở TP HCM giai đoạn 2020-2021. Giá chung cư Hà Nội liên tục leo thang nửa đầu năm nay, đạt bình quân 60 triệu đồng một m2 giá sơ cấp.

Đất, nhà ở tăng giá tại nhiều địa phương, kéo theo nhiều nhóm nhà đầu tư đổ xô đi đấu giá, đầu cơ. Tình trạng này diễn ra phổ biến nhưng nhà chức trách thiếu công cụ, biện pháp khống chế, dẫn nhiều phân khúc tăng đột biến, nhất là nhà ở, vượt khả năng chi trả của phần đông người dân. CBRE cho biết giá chung cư Hà Nội ngang Kuala Lumpur nhưng thu nhập bình quân đầu người ít hơn 4 lần, cho thấy khả năng mua nhà của người dân Thủ đô thấp hơn.

Tuy nhiên, ông Định Trọng Thịnh cho rằng việc Nhà nước can thiệp khi giá bất động sản tăng hay giảm trên 20% trong 3 tháng “còn mang tính hành chính”. Bởi khác với các sản phẩm như xăng, dầu, vàng, Nhà nước có thể can thiệp bằng công cụ thuế hay đẩy nguồn cung lớn ra thị trường, bất động sản có tính đặc thù hơn. Đó là giá trị lớn, nguồn cung khan hiếm và giá giao dịch không công khai như các sản phẩm tiêu dùng trên.

“Biến động giá trên thị trường địa ốc được quyết định bởi cung – cần nên không thể can thiệp bằng mệnh lệnh để thay đổi giá giao dịch”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói. Chưa kể, hiện cơ quan quản lý chưa xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch toàn quốc – yếu tố quyết định việc giá có tăng hay giảm trên 20% trong ba tháng hay không.

Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property (công ty chuyên quản lý đơn vị môi giới, phát triển dự án), cho biết chỉ số giá giao dịch một số phân khúc bất động sản chủ yếu do các đơn vị độc lập thu thập và công bố. Trong khi thị trường địa ốc gồm nhiều khu vực và phân khúc khác biệt. Ông Toản ví dụ đầu năm nay, tại Hà Nội, chung cư cũ ghi nhận biến động tăng giá đến 30-40% so với cuối năm ngoái, nhưng đất nền huyện ven lại ảm đạm, thậm chí giảm giá nhẹ.

Chuyên gia cho rằng việc xác định biến động giá bất động sản cần thống kê cho từng khu vực và phân khúc cụ thể. “Giải pháp này cần một nguồn lực lớn để có thể bao quát toàn thị trường”, ông Toản lưu ý.

Ngọc Diễm

Nguồn : https://vnexpress.net/nha-nuoc-se-can-thiep-khi-gia-nha-dat-tang-hon-20-trong-3-thang-4779496.html

Ba luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội. Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nhiều điểm mới siết hoạt động môi giới địa ốc.

Cụ thể, môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, hoạt động trong sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới. Các môi giới sẽ hưởng thù lao, hoa hồng từ những đơn vị trên.

Các sàn giao dịch, môi giới phải cung cấp đủ, trung thực hồ sơ dự án và chịu trách nhiệm về thông tin mình cung cấp. Môi giới viên phải được đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề hằng năm.

“Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm sẽ loại bỏ tình trạng môi giới tay ngang tham gia thị trường, hạn chế việc giới thiệu, mua bán dự án ma”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nói.

Ông Đính phân tích, trong thời gian dài, nhiều cá nhân tay ngang có thể dễ dàng làm môi giới bất động sản. Những người này có thể là sinh viên, xe ôm, người bán hàng rong, trà đá cho tới công chức… Hệ quả, Chủ tịch VARS “người người nhà nhà đi làm môi giới, chất lượng nhân sự không được kiểm soát”.

Thực tế, ở giai đoạn thị trường sốt nóng, nhiều sàn môi giới tuyển người ồ ạt. Tuy nhiên, số môi giới viên chuyên nghiệp khá ít ỏi. Thống kê của VARS cho thấy cả nước có khoảng 300.000 môi giới, nhưng chỉ một phần mười trong số này có chứng chỉ hành nghề.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho rằng phần lớn môi giới tay ngang thường tiếp nhận, truyền tải thông tin thụ động từ nguồn phát đến khách hàng. Họ không có sự phân tích, kiểm định, đánh giá về các vấn đề như pháp lý dự án. Nhiều người không tập trung vào chất lượng sản phẩm, kỹ năng chuyên môn mà “chỉ để ý đến việc giành khách, ‘cắt máu’ gây ra nhiễu loạn thị trường”.

Theo ông Thanh, tình trạng nhiều môi giới phủ sạch trách nhiệm sau khi hoàn thành giao dịch không hiếm gặp, khiến không ít khách hàng rơi vào rủi ro, nhất là khi mua phải dự án ma.

Tuy nhiên, với quy định mới, chuyên gia cho rằng đội ngũ môi giới bắt buộc làm việc nghiêm túc, chuyên nghiệp vì phải có chứng chỉ hành nghề và hoạt động trong sàn giao dịch. Các sàn có trách nhiệm quản lý nhân viên, công khai thông tin và chỉ được giới thiệu, mua bán dự án có đủ pháp lý, điều kiện chuyển nhượng. Mọi thù lao, hoa hồng của môi giới sẽ chuyển khoản qua ngân hàng.

Bên cạnh đó, luật mới cũng quy định các kỳ thi sát hạch, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới sẽ do Bộ Xây dựng tổ chức. Theo Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính, quy định này tăng vai trò, ràng buộc pháp lý của môi giới trong các giao dịch.

Bởi, trước đây việc tổ chức thi sát hạch và cấp chứng chỉ thuộc về Sở Xây dựng các địa phương. Tuy nhiên, ông Đính cho biết chưa đến một phần ba tỉnh, thành tổ chức các kỳ thi chứng chỉ môi giới bất động sản. Nhiều địa phương có đến chục nghìn môi giới viên như Hà Nội, TP HCM, nhưng chỉ tổ chức các cuộc thi sát hạch này 2-3 lần trong năm, với khoảng 2.000-3.000 người tham gia.

“Hoạt động môi giới sẽ đi vào nề nếp, chính quy và chuyên nghiệp hơn, giúp xã hội dần thay đổi cách nhìn nhận với nghề này”, chuyên gia cho biết.

Ngọc Diễm
Nguồn : https://vnexpress.net/chuyen-gia-moi-gioi-dia-oc-tay-ngang-het-thoi-tham-gia-thi-truong-4756259.html